长三角：市场韧性较高，2021市场前热后冷，2022预计逐渐崛起

历从热到冷演变。2021年，萧山一共原先建商品房舍拍片卖近2000万平方米，一共快速增长46.5%，首推近年原先高。但周内萧山股市南经历“同一时间热后冷”，9同年起拍片卖“四连降”。从一价钱后端看，12同年，萧山原先建房舍一价钱29081元/平方米，环比飙升0.08%，一共暴趺2.75%。

左图：2016-2021年萧山市南区商品房舍年度供销一价走势

原始数据举例： 大拇指原始数据CREIS（游标试行）

左图：2021年萧山市南区商品房舍圣万桑供销走势

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市南场期望供给承继较低位，后续房源储备缺乏。截至2021年底，萧山市南区商品房舍出有清康熙时间尺度仅2.6个同年，其中年底显性供给承继较低位，房源供给缺乏。分东部看，市南区房舍可售房源集中于在衢州、吴江、湖州，其中衢州区出有清康熙时间尺度最长，为10个同年数。全区隐性供给分之一1300万平方米，去化时间尺度9.7个同年，近50个岩石圈面临断供，而生产总量主要集中于在吴江、湖州、临平等市南区基本岩石圈。

左图：2019-2021年萧山市南区商品房舍可售km和出有清康熙时间尺度走势

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二手房市南场期望一共拍片卖一共增高，走势波折。2021年，萧山市南区（不含吴江、衢州）一一共拍片卖二手房69819套，一共增高14.4%。圣万桑来看，年初市南场期望除此以外过后升温，4同年二手房拍片卖总量首推周内原先高；年底所受措施调节因素，拍片卖总量过后回升，10同年拍片卖现有首推历史文化原先较低；11、12同年，伴随着房贷利率的适合于、有一价证券速度减慢，萧山二手房市南场期望止步于六连趺，拍片卖总量探底回升。

2021年市南场期望经历了股市南大热及措施筑底的一时期，2022年调节仍将过后，集中于供地政府这样一来近来不改，萧山股市南或将转到原先的发展时间尺度，市南场期望在优化中趋为重。

▌杭州：2021市南场期望高开较低走，岩石圈并存随之而来

2021年年初，杭州田地市南场期望和商品房舍市南场期望皆展现出有火热局面；年底，措施调节和信贷缩窄的因素慢慢显现，随着全国房物业市南场期望主体走较低，杭州也转到市南场期望上行阶段，开发商的拿地主动与购房者的购房主动双降，田地市南场期望、商品房舍市南场期望加温相比。

措施年底性，2021年杭州措施调节缩窄主要观感在优秀学生购房如此一来优化、“无房”购房如此一来缩减、大部分所受欢迎计划集中于报名者使得购房者只能“N选1”；积极年底性观感为安家的抗拒，中华门、吴江、溧水、高淳八区安家限制年底所受到限制。

土拍片法规过后优化。2021年，杭州三个5台集中于供地土拍片法规大大透过优化，从第二批开始，在以往“双限”的思路，自订“定可靠度”、限制房企参拍片报名者总数、法规计划主体变不够、符合封杀资金缺乏举例等。从拍片卖总量来看，2021年，杭州涉宅新建拍片卖km711.1万平方米，一共增大4.98%；一共田地买进金为2071亿元，一共快速增长2.47%，田地买进金第二年攀上2000亿年有；拍片卖层高皆一价11156元/平方米，回报率率为重定在10%—11%数，调节成效相比。

左图：2021年杭州三次集中于买进措施对比

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市南场期望除此以外同一时间高后较低。所受到2020年年末市南场期望除此以外、土拍片诱发等因素，年初，杭州原先建商品房舍供销总量过后抬升，1-9同年的拍片卖总量已有分之一2020年一共；但杭州非典型肺炎（7-8同年份）之后，所受杭州出有台宁小通、银行利率增强、短时间内供给激增、购房者市南场期望诚意增高等多重因素因素，市南场期望开始展现出有出有“热盘加温、刚需盘拍片卖下滑随之而来”的局面。最终，杭州原先房市南场期望一共供给13859万平方米，一共快速增长11.6%；拍片卖1282万平方米，一共快速增长16.8%，拍片卖套皆km117平方米，与上年总体。

岩石圈之间并存相比。年底，在市南场期望除此以外加温的背景下，杭州各家房企为了较慢资金缺乏移出，推盘节旨感减慢，但市南场期望两极并存愈发严重。所受欢迎岩石圈、所受欢迎计划去化成绩依然亮眼，远郊岩石圈、产品支线合力一般计划开盘去化惨淡，靠续销去化、提供商带客。但主体来看，杭州市南场期望结实相对不够大，早期随着市南场期望诚意不够有和品管增强，购房主动在2022年周内或将修复。

▌泰州：田地市南场期望拍片卖回升，原先房市南场期望除此以外“同一时间高后较低”

三次土拍片除此以外阶梯式下滑。第一5台土拍片除此以外高，14宗是超中止一价回报率拍片卖，2宗是较低回报率拍片卖，12宗是底一价拍片卖，其中大部分底一价拍片卖西南角为定向买进西南角，华侨城、万科、绿城、中建三局等房企积极拿地。第二次土拍片原先规趋严，包括田地款付清康熙同一时间，不得引进合作方；严严禁衬衫、对房企资质、资金缺乏举例管理不够严等，最终仅1宗是园区旧投入使用转到一次性报一价，另有1宗是流拍片，2宗是撤牌。第三次土拍片法规条件太大恶化，暂停了田地市南场期望指导一价等，但拿地主合力主要是国资跨国公司、城投公司。

田地市南场期望拍片卖再次出有现回升。2021年泰州推出有房舍新建208宗是，一一共2356.5万平方米，一共快速增长3.39%；房舍新建拍片卖193宗是，一一共2131.6万平方米，一共增大2.12%。

一共原先房市南场期望除此以外“同一时间高后较低”，所受欢迎岩石圈期望经年累月。年初，泰州原先房市南场期望除此以外高，拍片卖总量正处于历史文化破天荒低位；但年底随着全国房物业市南场期望调节措施大大加码，市南场期望观望歇斯底里很强，购房者南丰主动增高；而临近年末之际，随着居民首套、二套房贷利率下调，银行有一价证券公里/小时，泰州股市南展现出有回暖确实。分范围内看，2021年，泰州原先房市南场期望所受欢迎范围内和岩石圈抢购，其中吴中区自订供给km近279.43万平方米，原先房拍片卖264.6万平方米，供求总量皆为全区最高。

▌嘉兴：堪称最严原先政下，股市南遇冷，拍片卖上行

2021年，慈溪市南场期望主体不确定性不规则不够大，年初措施调节下，嘉兴股市南原先房以及二手房拍片卖总量一价皆有不够大回升；年底，随着范围内性“为重股市南”措施出有炉，股市南主体运转趋于比较为重定。

措施走向从步步缩窄到局部适合于。2021年，嘉兴股市南措施调节密集，年初股市南大中周边地区、限贷、二手房结算、国际金融后端等调节过后强化以法规市南场期望；年底股市南逐步加温，年末为不够有市南场期望诚意，优秀学生补偿频出有、信贷措施慢慢适合于。

土拍片市南场期望总量一价齐趺。2021年，慈溪市南六区采行供地两集中于措施，全区房舍新建拍片卖总总体规划建筑km1195万平方米，一共2020年随之缩减到；层高一价为8625元/平方米，近3年首次再次出有现飙升，急趺为5.6%。从周内走势来看，年初和年底田地市南场期望除此以外展现出有“冰火两重天”状态，回报率率过后走较低。

左图：2014—2021年嘉兴旧拍片卖总量一价可能

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原先房市南场期望观望歇斯底里随之而来，拍片卖一共增高近二成。2021年，集中于供地措施强力原先房供给，措施多频调节导致慈溪市南场期望观望歇斯底里严重，拍片卖总量过后下滑。2021年，嘉兴全区原先建商品房舍拍片卖总量近1300万平方米，一共增高19.5%，拍片卖额度2791.1亿元，一共增高4.9%。

基本二区观感亮眼，但大部分两市南后续去化存压。2021年，嘉兴基本市南二区中后端盘相继南丰，推高范围内供给和拍片卖现有。其中，鄞州区作为一价值高地，供求皆领跑嘉兴全区，一共原先房供给197万平方米，拍片卖211万平方米。而余姚、嘉善股市南展现出有“先热后冷”，年初市南场期望过后扩容，市南区投资转向余慈，土拍片应运而生市南场期望热情高涨，拍片卖总量一价小幅暴趺；但年底，随着措施缩窄，主城推盘密集，投资者观望歇斯底里很强，余慈原先房市南场期望过后下滑，后续去化存压。

▌昆山：土拍片市南场期望先扬后抑，原先房供给呈快速增长近来

土拍片市南场期望先扬后抑，主体比较为重定。2021年，昆山三轮集中于供地主体比较为重定，第一5台集中于供地有15宗是西南角触及最高一价格比，触顶率93%，房企拿地积极；第二5台集中于供地除此以外相比增高，但仅一宗是西南角流拍片，9宗是西南角触顶摇号，触顶率39%；第三5台集中于供地除此以外过后走较低，绝大大部分西南角以底一价拍片卖，无一宗是西南角触及最高一价格比。

房舍新建失衡一共回升。2021年昆山一共推出有房舍新建111宗是，一一共1037.8万平方米，一共增大19.08%；房舍新建一共拍片卖110宗是，一一共1009.4万平方米，一共增大14.92%。

原先房市南场期望热点范围内期望经年累月。2021年，昆山原先建商品房舍供给645.7万平方米，一共暴趺15.21%，拍片卖641.6万平方米，一共暴趺7.17%。其中，滨湖区依旧为拍片卖主合力，商品房舍自订供给168.8万平方米，拍片卖159.3万平方米，经销商额度近424亿元。

原先房库生产总量快速增长，出有清康熙时间尺度同步持续增加。昆山商品房舍供给贫乏，库生产总量主体展现出有快速增长近来，出有清康熙时间尺度同步持续增加，截至2021年底，全区主体供给为514万平方米，去化时间尺度为9.6个同年。

▌三四支线代表者周边地区：措施调节趋严，市南场期望运转相比并存

南通，建筑工程措施“保一限二严禁三”，引导合理住房消费；土拍片“双限”调节加码，“420”原先政将租金+物一价双控调节增加至全范围内范围，年底采行最高立案一价及中心区指导一价制度，对混合类新建回避“控物一价、埸租金”。涉宅新建总量一价皆有回升，2021年，南通市南区涉旧块拍片卖总量一共稍微回升，双限”调节及综合性西南角有所缩减致旧实际一价钱太大回升。原先房市南场期望转到低位优化期，2021年，所受调节缩窄、行业上行等多年底性因素综合因素，南通原先建房舍市南场期望再次出有现并存确实。市南场期望拍片卖总量较2020年缩总量相比，拍片卖皆一价经常性小幅暴趺，供给太大增加。

徐州，措施主体偏紧，田地供给采行“两集中于”，要求“租金、物一价”双限，田地后端控回报率，严查购地资金缺乏举例；年底市南场期望上行促成措施所受到限制预售申领km，但成效不相比。田地市南场期望过后较低压运转，2021年，所受措施缩窄因素，徐州一共涉宅田地供交所受到抑制，供给295.9万平方米，一共增高33%；拍片卖304.2万平方米，一共增高28%。一共市南场期望除此以外展现出有“同一时间高后较低”，年初市南场期望除此以外高，抢购局面显著，1-6同年供给324万平方米，拍片卖427万平方米；年底起所受国际金融、措施调节等直下因素，市南场期望上行相比，拍片卖总量随之增高。7-12同年，供给349万平方米，较年初暴趺8%，拍片卖208万平方米，较年初增高51%，市南场期望去化时间尺度拉长。

诸暨，周内调节措施频发，年初措施加码，针对原先房、二手房出有台限售措施；年底措施边际抗拒，所受到限制预售条件和摇号法规。田地市南场期望总量一价齐增，2021年，诸暨旧市南场期望的拍片卖总体规划总建筑km分之一为479万平方米，较2020年小幅快速增长。旧拍片卖的层高皆一价为12520元/平方米，一共快速增长31.0%，但仍未能突破2017年的旧高一价位总体。原先房拍片卖现有再首推原先高，2021年，诸暨原先建商品房舍拍片卖km近到316.8万平方米，拍片卖投资总额655.8亿元，一共增幅分别近到59.9%和48.4%。

▌近来展望：市南场期望慢慢稳定下来，房企意欲而为

集聚房物业市南场期望主体结实高，在经历市南场期望加温后，原订将慢慢稳定下来。2021年，武汉、萧山等热点一二支线周边地区主体拍片卖现有已近历史文化破天荒最高总体，但大部份周边地区短期供给缺乏，田地拍片卖总量缩减对未能来原先房供给后端将造成了依靠。2022年，随着措施适合于短期内大大加强，信贷状况慢慢增强，市南场期望歇斯底里慢慢稳定下来，卫星城内热点一二支线周边地区市南场期望行情再一旋即回温；卫星城内部三四支线周边地区2021年年底加温局面不够加相比，2022年在破天荒高正数因素下，原订短期市南场期望将承继优化局面，但基于较好的周边地区基本面，2022年一共市南场期望现有仍再一始终保持低位。

2022年调节措施、信贷状况增强短期内加强，但房企负债压合力一直大趺。在此背景下，2022年房企不够需意欲而为，控现有、调节旨感；较慢经销商回款，紧盯融资窗口期，确保收益安全及；总量入为出有，优化周边地区布局，聚焦本土化周边地区，合理布局集聚基本周边地区；增强产品支线合力和一站式合力，缩减知名品牌埸争合力。

本发表文章引用原始数据：宏观措施、周边地区时间尺度、市南场期望供求及供给等原始数据；

之外原始数据及功能：不够多关于物业计划红利资讯及拍片卖新股等原始数据简述 大拇指·计划云 产品支线，游标申请免费试行。

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