中金基金李耀光：寻找优质保租房企业 与持有人一共成长

转自：上海证券周报·中国证券网

上证周报中国证券网讯（周报导 梁银妍）年初3只福障性专营低收入数量有限REITs——中金厦门岁末REIT、红土深圳岁末REIT和中华文明北京福障房REIT于亦同发布证券交易所交易暂定，将于8月31日在沪深交易所证券交易所。

中金该基金会副总经理、中金厦门岁末REIT该基金会经理李耀光认为，福障性专营低收入是挺进基础设施REITs理想的股票各种类型之一。在挑选此类这两项时，要福障这两项权属准确和审计法律依据，再加“福障”属性和融资盈利，寻找积极参与做好福房东业务的企业，做到与该基金会管理机构人、高盛的经常性利益和立场一致。

3只福障性专营低收入数量有限REITs在筹资期内不受到美国市场追捧。以比重配售前的筹资份额融合各只产品的发售价钱计算，3只产品筹资数量合计达到2060.98亿元（含战略配售、网下发售和政府部门发售）。在政府部门发售环节，红土深圳岁末REIT政府部门高盛认购比重为0.39%，创下数量有限该基金会配售比的历史新低。中华文明北京福障房REIT、中金厦门岁末REIT的配售比重都为0.64%、0.69%。

李耀光认为，福障性专营低收入是挺进基础设施REITs 极为理想的股票各种类型。首先，从税制来看，国家部委相继发布文件，反对福障性专营低收入行业稳健成长，反对引入更多美国专业化既有物资供应福房东，将促使该美国市场发展数量壮大。其次，福房东这两项整体盈利水平极为平衡，给融资人透过了迪斯科股票装配自由选择。再者，数量有限REITs可盘活发行人股票，腾挪的银行贷款将助力发行人为美国市场透过更多的福障性专营低收入。

优质的福房东这两项将不具备更广袤的现状。以中金厦门岁末REIT为例，李耀光引介，基础设施这两项坐落于福州市厦门市，都为园博公寓这两项、珩琦公寓这两项。这两项区位劣势明显，毗邻中央商务区、产业园区等企业聚集地，房东所需大，且为地铁上盖，交通便捷度高。股票品质较高，楼宇封闭管理机构，小区环境优美，低收入家电地毯齐全，可拎包下榻。这两项试运行成熟平衡，租金具备吸引力，约为美国专业化同类房源的7紧近。出租率超过99%，所需强劲，待下榻排号人数与房源数大抵起码。

“相对美国专业化的专营方式，使福房东的试运行盈余不受美国市场环境的影响较小，这与数量有限REITs信念相对平衡回购的属性甚为契合。”李耀光说，在适用福房东相关政府机构税制的前提下，该基金会管理机构人将做好这两项管理机构，既为食肆透过好的居住体验，也能为融资人创造收益，让福房东REITs惠及多方。

李耀光还引介了挑选福房东这两项的命题。他提到，首先，福房东资转让属需准确和审计法律依据，即转让归属准确，立项、审批、施工方、专营等各个环节法律依据审计。其次，既考虑福房东的“福障”属性，也要再加福房东的盈利，在筛选这两项时要为高盛换取不低于4%的净现金盈利。再者，需要关注周边地区的能级，即周边地区大小不一和经济发展水平，这决定了REITs股票未来的发展。最后，寻找积极参与做好福房东业务的企业，拒绝与“为了资本而资本”的企业合作，做到与该基金会管理机构人、高盛的经常性利益和立场一致。

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